Участники Ассоциации

Эксперты намерены превратить строительную отрасль в "локомотив экономики"

26 Октябрь 2010

Эксперты намерены превратить строительную отрасль в "локомотив экономики"

Эксперты намерены превратить строительную отрасль в "локомотив экономики"Презентованный проект реформы строительной отрасли Украины предусматривает проведение реформы в системе выдачи разрешительных документов в строительстве и в системе землеотвода под строительство.

Вашему вниманию - основные тезисы реформы.

 

 

 

Ориентировочные данные по земельной реформе:

Сейчас:

С момента заявки на продажу земли до момента заключения договора: до 270 дней, 50 процедур, включая прохождение 2 сессий и 2 депутатских комиссий.

Предусматривается:

С момента заявки инвестора до момента заключения договора купли-продажи: до 60 дней, 6 процедур без участия сессий и депутатских комиссий.

Ориентировочные данные по выдаче разрешения на строительство:

Сейчас:

Полный процесс по сбору инвестором необходимых документов и получения разрешения на строительство занимает до 175 дней и предусматривает прохождение 31 процедуру.

Предусматривается:

Наличие не более 2 этапов, участие не более 2 органов, общий срок не превышает 50 дней.

Разрешительная процедура по введению объекта в эксплуатацию - не более 10 дней

Основные подходы по градостроительной части

Обеспечение разработки и утверждения в крупных городах генеральных планов по зонинг территорий, открытость и доступность этих документов для инвесторов.

Финансирование предусматривается за счет местных бюджетов, возможно привлечение доноров.

Изменение порядка общественного обсуждения.

Обсуждение только перед утверждением генплана (комплексного плана по зонинг), без проведения массовых собраний. Предложения и замечания принимаются только о несоответствии градостроительной документации законодательств.

Создание градостроительного кадастра (центральный и региональный уровень).

По подсчетам Минрегионстроя - 500 млн грн. Кадастр предлагается создать при Минрегионстрое.

СЭС, пожарные, экологи, охрана культуры принимают участие только на стадии согласования генплана (комплексного плана по зонинг). Далее эти органы не участвуют в разрешительной системе и введении объекта в эксплуатации.

На стадии согласования плана развития территории (детального плана территории) исполнительные органы местного самоуправления могут в необходимых случаях привлекать представителей этих органов.

Решение сессии - только при утверждении комплексного плана (обновленного генплана с зонинг).

При продаже земельных участков и на других стадиях, включая регистрацию права собственности на построенный объект, сессия не берет участью

План развития территории (детальный план территории) - самый последний вид градостроительной документации. Его утверждает не сессия, а исполнительный орган местного совета по принципу молчаливого согласия и единого окна.

Разработку плана по утвержденным государством нормам на своей территории может инициировать сам инвестор. В условиях существующей застройки, что требует локальной реконструкции, план развития территории не нужен.

Существующие генпланы объявляются бессрочными и предлагается упрощенный механизм обновления генпланов.

Обновление идет по данным фактической застройки (без публичного обсуждения и участия СЭС, пожарных, экологов) с внесением информации в электронную систему и передачей ее в градостроительный кадастр.

Введение моратория для стимулирования обновления градостроительной документации: до утверждения обновленных генпланов и нового зонинга продавать землю под застройку запрещается.

Исключение из моратория (чтобы не останавливать рынок): возможна продажа земли в условиях существующей застройки, что требует локальной реконструкции.

В условиях существующей застройки, что требует локальной реконструкции, для получения разрешения на строительство инвестор получает исходные данные на проектирование по принципу единого окна и молчаливого согласия.

Исходные данные на проектирование получаются в исполнительном органе местного самоуправления на основании обновленного генплана с зонинг.

Основные подходы по строительной части

Выдача разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и контроль возлагается на исполнительные органы местного самоуправления помимо объектов, которые несут техногенные риски. Госархстройинспекция, как орган исполнительной власти осуществляет эти функции только для объектов повышенной опасности. К созданию соответствующих подразделений в органах местного самоуправления функции будут выполнять органы Госархстройинспекции.

Наличие упрощенной процедуры начала и ввода в эксплуатацию для простых объектов

Получение технических условий (ТУ) выводится из разрешительной процедуры и не является формальным препятствием для выдачи разрешения на строительство.

Некоторые ТУ инвестор может не заказывать, например, когда он не хочет подводить газ, строить собственную канализацию, или собственную электрическую подстанцию.

Обязанность монополиста проводить коммуникации к строительной площадке.

2 варианта для инвестора получить ТУ:

Обязанность монополиста по возмещению расходов, понесенных инвестором на строительство сетей и сооружений за пределами строительной площадки.

1) По принципу единого окна на базе органов архитектуры. Инвестор не общается с монополистами, платит за предоставление услуг в единое окно по регулируемым ценам на услуги, установление норм, обязывающих монополистов предоставлять по запросу органов архитектуры и инвесторов в определенный срок достоверную информацию о наличии инженерных коммуникаций, их мощность, а также обнародовать такую информацию; орган архитектуры контролирует обоснованность ТУ; установление стандартов на услуги по выдаче ТУ.

Ответственность монополистов и их должностных лиц.

2) Получение ТУ самостоятельно инвестором. Повышение ответственности должностных лиц монополистов за нарушение сроков выдачи ТУ (сейчас - до 100 неоп.мин) Установление ответственности должностных лиц за непредоставление или несвоевременное предоставление информации о инженерные сети, наличие мощностей, не обнародование такой информации, за предоставление недостоверной информации и т.д. Установление финансовых санкций в отношении монополистов (юридических лиц) за нарушение указанных обязанностей, а также за нарушение установленных законодательством или договором сроков на подключение к инженерным сетям, согласно выданным ТУ.

Проект утверждается приказом заказчика (инвестора) и с этого момента он несет финансовую ответственность перед третьими лицами и контролирующими органами за соблюдение норм при проектировании и строительстве.

Инвестор несет указанную ответственность с момента утверждения им проектной документации до окончания срока эксплуатации объекта. В течение периода ответственности претензии предъявляются к инвестору (его представителя). Если инвестор - иностранное юридическое лицо, в этот период он должен иметь представительство на территории Украины, или представителя который выполняет обязательства по претензиям. Административная и уголовная персональная ответственность за проектирование и строительство остается на архитекторах (проектировщики), инженерах, которые находятся в договорных отношениях с инвестором. В случае возмещения инвестором убытков третьим лицам или выплаты штрафных санкций, лицо (архитектор, эксперт, инженер или подрядчик), по вине которой непосредственно произошла жаль, либо уплаченные санкции отвечает перед инвестором в регрессный последовательности.

Экспертиза проекта не является частью разрешительной системы. Экспертиза негосударственная. Экспертиза необязательно для конструктивно несложных объектов. Введение юридической ответственности эксперта наравне с проектировщиком.

Экспертиза обязательна, кроме объектов, по которым не требуется разрешение на строительство и конструктивно несложных объектов Проводится сертифицированными специалистами. Экспертизе подлежит только конструктивная, геологическая часть, а также вопросы эвакуации (остальные части проекта - по желанию инвестора).

Разрешение на строительство выдается по принципу единого окна и молчаливого согласия. Если есть план развития территории, разрешение выдается в один этап. Разрешение выдается на объект строительства, а не на субъекта Разрешение не требуется (декларативный принцип) для конструктивно несложных объектов. То есть, для индивидуального, коттеджного строительства и большинства инвестиционно- привлекательных объектов.

Орган при выдаче разрешения проверяет не техническую часть проекта, а лишь наличие разделов в соответствии с нормами. Документы для выдачи разрешения подаются инвестором в уполномоченный орган только те, которые имеют непосредственную связь с такой проверкой, документов от генподрядчика не требуется.

Принцип выборочного контроля строительства со стороны уполномоченного органа. Обязательный технический надзор. Авторский надзор архитектора обязателен не во всех случаях.

Надзор страховой компании - по желанию инвестора. Установление ответственности инвестора за отсутствие обязательного авторского и технического надзора.

Приемка в эксплуатацию - обращение в уполномоченный орган за регистрацией ввода в эксплуатацию (документ с положительным заключением авторского и технадзора, данными о подключении к инженерным сетям).
Применение принципа единого окна и молчаливого согласия.

Декларативный принцип для конструктивно несложных объектов:

Далее - регистрация объекта в реестре недвижимого имущества без участия каких-либо органов кроме регистратора. К созданию единого реестра недвижимости регистрация права собственности покупателя осуществляется действующим ныне органами.

 

Также, осуществления реформы предусматривает возможность при существовании украинских строительных норм параллельного внедрения инвесторами европейских строительных норм (при их переводе на украинский язык и регистрации в уполномоченном органе) и внедрение американских кодов (international building code).

Реформирование ответственности архитекторов, инженеров, экспертов, монополистов, которые выдают техусловия, заказчиков (инвесторов) и чиновников разрешительной системы. Административная ответственность чиновников за системой: первое нарушение - штраф, второе нарушение - увольнение. Использование IT-технологий для обеспечения публичности проведения аукционов и публичности процесса рассмотрения документов в разрешительной системе (документооборот на сайте).

Реформирование объектов строительства по категориям с применением конструктивных признаков (отход от категорий по функциональному признаку).

Постепенный переход от лицензирования в строительстве к персональной сертификации.
Ответственных исполнителей (главных архитекторов и инженеров проектов, инженеров технического надзора, экспертов).

Основные подходы по земельной части

Под строительство коммерческих объектов и многоквартирных домов земля должна исключительно продаваться.

 

Принцип единства земли и объектов на ней в т.ч. при отчуждении.

 

Введение принципа единого окна для рассмотрения заявки инвестора.

Для земельных участков в пределах населенных пунктов - исполнительный орган местного самоуправления. Для земельных участков за пределами населенных пунктов - соответствующая государственная администрация.

Обязательная подготовка земельного участка к продаже и регистрация в реестре недвижимости, как условие продажи (осуществляет сам орган, а не инвестор.

К созданию единого реестра недвижимости земельный участок регистрируют в земельном кадастре с присвоением кадастрового номера. Услуги (измерительные работы, съемка, оценка) на стадии подготовки по желанию инвестора могут заказываться и оплачиваться самим инвестором. Отсутствие государственной монополии на предоставление услуг. Начальная цена участка не может быть ниже нормативной. Оценка может осуществляться частным оценщиком. Сессия решений не принимает. Оценку и размеры участка утверждает исполнительный орган. Государственная экспертиза не проводится.

Публичные земельные аукционы (если участок находится в управлении органов местного самоуправления) организует исполнительный комитет такого органа. Сессия никаких решений не принимает.

Принцип публичности аукциона (обнародования информации в определенных печатных изданиях и на сайтах), победитель выбирается только по ценовым критериям, лимит на количество участников аукциона не устанавливается.

Источник: www.budfond.com

<< Назад