Участники Ассоциации

Возможности комплексного подхода к реконструкции «хрущевок»

УДК 69.059

Возможности комплексного подхода

к реконструкции «хрущевок»

Нечепорчук А. А.
Управление архитектурно-конструктивных и инженерных систем зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения Госстроя Украины, г. Киев

Комов В. В.
Киевский городской совет, г. Киев


Приведены основные положения концепции развития микрорайона «Нивки» (г. Киев), в котором расположены 158 пятиэтажек, требующих реконструкции. Финансовая состоятельность программы реконструкции жилья основана на подходе, при котором предлагается за счет строительства и продажи новых зданий строить стартовые дома для отселения жителей и реконструкции освобожденных помещений.

Переход к массовой реконструкции «хрущевок», предусмотренный как закономерный результат реализации постановления Кабинета Министров Украины от 14.05.99 № 820 «Про мероприятия по реконструкции жилых домов первых массовых серий» не состоялся. Реконструкция двух десятков домов по всей Украине показала несостоятельность заложенных в региональных программах планов. Не помогает обеспеченность нормативно-методическими материалами, достаточными для разработки проектов и проведения работ по реконструкции существующего жилого фонда. Надежды регионов на выделение средств из госбюджета для выполнения работ по экспериментальной реконструкции жилых домов призрачны.

В сложившихся условиях единственной возможностью продвижения реконструкции жилых домов первых массовых серий является создание условий окупаемости проводимых мероприятий.   Привлекательность данного сектора рынка жилья связана со сложившимися стереотипами, базирующимися на неудобных с позиций сегодняшнего дня планировочных решениях, низком уровне комфорта проживания. Добиться радикального улучшения уровня комфорта в таких домах можно только при условии проведения ком-плексной реконструкции, связанной с необходимостью отселения жильцов, что в действующем нормативно-правовом поле является задачей практически неразрешимой без согласия жильцов. Вместе с тем, опыт проведения реконструкции пятиэтажек в Москве свидетельствует о возможности достижения положительных социальных и экономических результатов. Среди тех-нико-экономических предпосылок проведения указанной реконструкции «хрущевок» отмечены:

  • возможность тиражирования достигнутого опыта реконструкции за счет однородности объемно-планировочных и конструктивных решений жилых домов первых массовых серий;
  • хорошее техническое состояние несущих конструкций, физический износ которых по данным выборочных обследований составляет 10-15%;
  • снос здания порождает экологические проблемы, связанные с необходимостью транспортировки и захоронения на свалках (или переработ-ки) снесенных конструкций;
  • экономическая целесообразность сноса здания и строительства на его месте нового для большинства площадок теряет смысл при учете ущерба в виде стоимости уничтожаемых несущих элементов зданий по их действительной стоимости и затрат на снос здания.

При реконструкции на Химкинском бульваре в г. Москве предусмотрена надстройка четырех этажей и мансарды в двух домах, снос одного из домов и строительство на освободившемся месте нового высотного дома и трехуровневого подземного гаража. Реализация такого подхода позволяет увеличить дворовое пространство, увеличить в 2,2 раза общую площадь квартир и получить качественно новое жилье, отвечающее современным требованиям.

Экономическая оценка показала снижение примерно на 9% стоимости реконструкции пилотного дома по отношению к новому строительству. При оптимизации проектных решений указанное снижение стоимости может достигнуть 15%. Нормативный срок строительства при переходе от нового строительства к реконструкции сократился с 23 месяцев до 14. Радикальное изменение параметров квартир и микрорайона в целом позволило обеспечить рентабельность инвестиционного проекта, сняв социальное напряжение, характерное для населения домов первых массовых серий.

Инвестиционная привлекательность проекта реконструкции зависит в первую очередь от расположения жилого дома и для большинства районов застройки домами первых массовых серий окупаемость реконструкции от-дельного объекта недостижима. Необходимость поиска путей повышения рентабельности реконструкции зданий вызывает к жизни новые комплексные подходы, в которых финансовый успех достигается не столько за счет оптимальных технических решений, сколько за счет комплексных организа-ционно-правовых мероприятий. Одним из примеров такого комплексного подхода может служить проект программы развития общины микрорайона «Нивки» Шевченковского района г. Киева, концепция которого разработана одним из авторов с учетом опыта депутатской деятельности в Киевском горсовете и предложена жителям микрорайона по своему избирательному округу.

Отметим основные особенности предложенной концепции развития мик-рорайона «Нивки». В микрорайоне в реконструкции нуждаются 158 пятиэтажек 60-х годов застройки, общая площадь которых составляет 563 тис.кв.м. В течение 20-30 лет предполагается провести реконструкцию этих домов. Финансовая состоятельность программы основана на подходе, при котором предлагается за счет строительства и продажи нового жилья строить стартовые дома для отселения жителей и реконструкции освобож-денных помещений. При этом будет создана современная инфраструктура жизнеобеспечения и самоорганизации населения микрорайона.

В процессе реализации программы предусматривается:

  • разработать план детальной планировки микрорайона;
  • решениями органа исполнительной власти определить заказчиков и инвесторов;
  • разработать бизнес-план реконструкции;
  • подготовить необходимую документацию для строительства домов и отселения жителей;
  • изучить ситуацию с отселением жителей;
  • выполнить работы, предусмотрев проведение замены коммуникаций, строительство новых домов, переселение жителей в стартовые дома, реконструкцию зданий, их обстройку и надстройку, снос отдельных домов и использование земельных площадок для нового строительства.

Условия выполнения программы предусматривают утверждение на сессии Киевсовета положения об отселении жителей для осуществления реконструкции здания, создание органами местного самоуправления благоприят-ных условий заказчикам и инвесторам, финансовое участие средствами местного бюджета, целевое использование территории микрорайона. При этом средства городского и районного бюджетов предусматривается использовать в соответствии с планом социально-экономического развития на разработку плана детальной планировки, реконструкцию и новое строительство внедомовых сетей, снос отдельных зданий и отселение жителей в стартовые дома. Средства инвесторов предусматривается использовать на строительство и реконструкцию зданий, изучение потребности жителей в жилой площади и составление с ними договоров на отселение. Таким образом, программа предусматривает современный подход с точки зрения самоуправления, а именно — участие трех субъектов: городская власть, община Нивок и структура, на которую возлагаются обязанности инвестора и менеджера.

Создание системы самоуправления микрорайона, подготовка кадров для работы в органах самоорганизации позволяют решить проблемы улучшения условий проживания и повышения привлекательности территории. Дополнительные средства могут быть получены за счет рациональной эксплуатации органами самоорганизации инженерной инфраструктуры микрорайона, жилищно-коммунального хозяйства. Традиционные источники социальных проблем (отопление, мусороудаление, благоустройство, содержание помещений общего пользования) могут стать источниками дополнительных доходов.

Концепция проекта программы развития общины микрорайона «Нивки» поддержана Госстроем Украины, ее техническая перспективность при проведении комплексной реконструкции микрорайона обусловлена возможностью привлечения научно-технической и организационно-методической помощи ведущих научно-исследовательских и проектных организаций строительной отрасли.

<< Назад