Участники Ассоциации

Да здравствует строительная революция!

Да здравствует строительная революция!

То, о чем так долго говорили большевики (они же – застройщики), наконец свершилось! В стране был принят Закон «О регулировании градостроительной деятельности» (законопроект № 7418), направленный на существенное упрощение разрешительных процедур в сфере строительства. Реализация Закона должна произвести настоящую революцию в сфере регулирования строительной деятельности. Пока же напомним основные изменения, связанные с этим Законом, изложенные в материале «Акт недели» от 21.12.2010, № 35, дополнив их изменениями, произошедшими за время подготовки документа к принятию.

Для начала обратим внимание на существенное сокращение документов, которые должны быть разработаны на местном уровне для того, чтобы можно было безболезненно приступить к строительству. Сейчас согласно Закону «О планировании и застройке территорий» (место которого и заменит рассматриваемый документ) органы местного самоуправления должны/могут утверждать:

  • схемы планирования территории;
  • генеральные планы;
  • детальные планы территории;
  • план красных линий (может входить в состав генплана, а может быть отдельным документом);
  • проект застройки территории;
  • проект раздела территории (градостроительная документация для микрорайонов).

При этом градостроительная документация утверждается соответствующим местным органом власти с определением срока ее действия.

Теперь же предложено закрепить за местными властями полномочия по утверждению только трех документов: генерального плана, плана зонинирования и детального плана территории.

Генеральный план будет играть роль важнейшего документа градостроительной документации на местном уровне, и именно к нему будут установлены наибольшие требования. В его состав должен будет входить план земельно-хозяйственного устройства населенного пункта, историко-архитектурный опорный план. Из всех документов, касающихся строительства, только генеральные планы должны будут проходить процедуру общественного обсуждения, а проходить экспертизу должны будут только генеральные планы городов. Срок действия генеральных планов не ограничен. Изменения в них могут вноситься не чаще одного раза в пять лет.

Если местный совет не сможет утвердить генплан, то за него это сделают вышестоящие органы

При неутверждении генплана сельскими, поселковыми и городскими советами в течение трех месяцев с дня их подачи, такое решение будет приниматься облсоветами, а в отношении областных центров, Киева и Севастополя – Кабмином (это положение, кстати, отсутствовало в первой версии законопроекта № 7418).

Наличие генерального плана населенного пункта – больше половины документов, требуемых от местных властей в области строительства. Помимо генплана им необходимо утвердить только план зонирования (документацию, определяющую условия и ограничения использования территории для градостроительных нужд) и при желании/необходимости детальный план территории.

План зонирования и детальный план территории утверждаются исполкомом сельского, поселкового, городского совета в течение 30 дней с даты его подачи. Неотъемлемой составляющей плана зонирования должен быть проект землеустройства относительно благоустройства территории населенного пункта.

Правда, в отличие от первой версии проекта № 7418 наличие плана зонирования или детального плана территории не будет освобождать от необходимости разработки землеустроительной документации. Кроме того, при отсутствии плана зонирования или детального плана территории будет запрещено предоставление в собственность или пользование физическим и юридическим лицам земель государственной и коммунальной собственности. Также будет запрещено изменение целевого назначения земельного участка, не соответствующее плану зонирования и/или детальному плану территории.

На основании зонинга также будет осуществляться разработка строительного паспорта для застройки приусадебных, дачных и садовых земельных участков. В строительном паспорте будут содержаться требования к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных строений и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Получать строительные условия и ограничения для таких зданий будет не нужно, а также разрабатывать проект строительства – только по желанию заказчика. Выдача строительного паспорта – бесплатная в течение 10 рабочих дней.

Наличие зонинга и/или детального плана застройки существенно упростит землеотвод и строительство индивидуальных построек

А вот для строительства других зданий и сооружений получать строительные условия и ограничения придется. Норму законопроекта № 7418 о том, что при наличии зонинга и/или детального плана территории они будут выдаваться только при наличии на то желания заказчика, исключили. Перечень объектов строительства, для которых строительные условия и ограничения предоставляются, должен будет утвердить Минрегионстрой. Также обязательным будет получение задания на проектирование.

Оба этих документа будут входить в состав исходных данных, которые будут выдаваться в течение 10 дней на бесплатной основе и будут действительны до окончания строительства (сейчас они тоже вроде действительны до окончания строительства, но при этом указано, что срок их действия составляет не менее двух и не более пяти лет. Для продления нужно отдельное разрешение).

Технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроительства из состава исходных данных таки исключили. Теперь они будут выдаваться отдельно. Как и исходные данные, они будут действительны до момента завершения строительства. При необходимости строительства согласно техническим условиям заказчиком инженерных сетей или объектов коммунальной собственности вне пределов его земельного участка, размер его паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта будет уменьшаться на сумму связанных с этим расходов. А если размер затрат превысит размер паевого участия, то орган местного самоуправления принимает решение о возмещение затрат, превышающих стоимость паевого участия.

Но при этом при подготовке ко второй редакции из законопроекта № 7418 исчез порядок получения технических условий. В соответствии с действующим Законом «О планировании и застройке территорий» технические условия предоставляются юридическими лицами, являющимися владельцами соответствующих элементов инженерной инфраструктуры или осуществляющими их эксплуатацию, в пятнадцатидневный срок со дня регистрации соответствующего ходатайства заявителя.

Порядок получения технических условий исчез из окончательной редакции Закона «О регулировании градостроительной деятельности»

Первой редакцией законопроекта № 7418 предусматривалось, что заявитель может обратиться к владельцам соответствующих элементов инженерной инфраструктуры или организаций, эксплуатирующих их, для получения технических условий, которые должны быть выданы в течение десяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления. В конечной же редакции Закона «О регулировании градостроительной деятельности» ни одно из этих положений не закреплено, а следовательно механизм реализации права на получение технических условий становится неизвестным.

Проектная документация на строительство I – III категорий сложности не будет подлежать обязательной экспертизе (таковая является обязательной только для объектов IV – V категорий сложности). Правда, при этом норму о том, что проектная документация не будет нуждаться в согласовании с органами государственной власти и органами местного самоуправления, их должностными лицами или созданными ими юридическими лицами, из Закона «О регулировании градостроительной деятельности» исключили. Порядок разработки такой документации должен определить Минрегионстрой.

Получение разрешений на осуществление подготовительных и строительных работ I – III категорий сложности, как это и было предусмотрено первой редакцией законопроекта № 7418, будет осуществляться с активным применением механизмов декларирования. То есть для начала подготовительных и/или строительных работ застройщику необходимо будет не получить разрешение в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), как сейчас, а зарегистрировать соответствующую декларацию. Регистрация будет осуществляться в течение 5 рабочих дней на бесплатной основе.

При этом, если инспекция ГАСК не зарегистрировала декларацию и не отказала в ее регистрации, то она считается зарегистрированной. Застройщик сможет приступить к выполнению подготовительных или строительных работ на одиннадцатый день после даты, когда декларация должна была быть зарегистрирована. При наличии зарегистрированной декларации получение заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком других документов разрешительного характера для выполнения подготовительных или строительных работ I – III категорий сложности в пределах строительной площадки не требуется.

Выдача разрешительных документов для строительства объектов I – III категорий сложности будет осуществляться через регистрацию деклараций

Если же выполняется строительство объектов IV и V категорий сложности, то необходимо будет получать разрешение на выполнение строительных работ. Оно также будет выдаваться органами ГАСК бесплатно в течение 10 рабочих дней. Невыдача разрешения в течение указанного срока при отсутствии отказа в его выдаче будет давать застройщику право на обращение в Минрегионстрой для принятия в течение десяти рабочих дней мероприятий, связанных с выдачей указанного разрешения или отказом в его выдаче. Если же и он не отреагирует, то застройщик получает право на выполнение подготовительных или строительных работ, которое возникает на десятый рабочий день со дня регистрации обращения.

Принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов градостроительства I – III категории сложности и объектов, строительство которых проводилось на основании строительного паспорта, будет осуществляться также путем регистрации инспекцией ГАСК на бесплатной основе представленной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации. И лишь принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов градостроительства IV и V категорий сложности будет осуществляться, как и сейчас, на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи инспекциями ГАСК сертификата.

Регистрация принятых в эксплуатацию объектов в БТИ будет осуществляться на основании зарегистрированной декларации о готовности объекта к эксплуатации или сертификата готовности объекта к эксплуатации. БТИ осуществляет регистрацию декларации в течение семи рабочих дней. Регистрация декларации осуществляется на безвозмездной основе.

Документ, в случае его подписания Президентом, вступит в силу с момента опубликования, за исключением некоторых положений, касающихся проведения экспертизы, и переходных положений, вступающих в силу с момента опубликования. Также с момента вступления документа в силу срок принятия в эксплуатацию жилых, садовых, дачных домов, хозяйственных домов и сооружений, сооруженных до 31 декабря 2009 года, без выполнения строительных работ будет продлен до 31 декабря 2012 года.

ВЫВОД:

Закон «О регулировании градостроительной деятельности» существенно упрощает разрешительные процедуры в сфере строительства. Хотя по сравнению с первой редакцией этого документа одни положения для застройщиков улучшились, а другие – ухудшились, все равно, по сравнению с теми процедурами, что существуют сейчас, указанный Закон является для них «разрешительным раем». Правда, насколько легким будет вхождение застройщиков в этот «рай» и насколько хорошо им будет в нем находиться, покажет время.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»

12.01.2011 – 18.01.2011, № 03

АКТ НЕДЕЛИ

ИСТОЧНИК:  http://www.ligazakon.ua/

Издание "ЮРИСТ & ЗАКОН"

<< Назад